房价出现“拐点”或只是假象

　　源于深圳楼市的降价潮，似乎正在向其他城市蔓延。近日，万科在广州、深圳乃至上海楼盘的降价，给年末正在争议中的房地产市场，增加了空方的砝码；与此同时，在货币政策从紧的预期下，房地产股也开始遭受“冷遇”。

　　目前，对于房地产是否出现“拐点”，业内见仁见智，但较为一致的看法是，我国房地产并未形成全面拐点，但在部分城市的拐点可能会出现。

　　在深圳，期房销售量同比下滑接近50%。对房地产降温更为敏感的二手房市场，“拐点”也非常明显。据21世纪不动产监测，8月至11月，深圳二手房成交量逐月递减，二手房价环比下调，其中11月份二手房价格环比10月下降超过17%。与此相伴随，曾经多过便利店的二手房中介门店数量也骤减。

　　在广深高速的另一头，广州楼市正在接过深圳的降幅接力棒，一二手房量价齐落；在广州最近一次土地拍卖会上，地王已然不再，热门地块的地价下滑了近35%。在上海，低价入市或变相打折的楼盘也日益增多。

　　房价在这些城市可能出现拐点，得到了包括王石在内的不少开发商的认同，但房地产全国性拐点是否会出现，业内分歧还比较严重。有观点指出，频频出台的调控政策，正在紧缩开发商的资金链，同时住房保障体系的逐步形成、有效供给增加，从而挤压房地产泡沫；因此，高房价“扛不住了”。

　　不过，多数专家仍然看好整体房地产行业。他们认为，深圳、广州和上海目前的降价，更多是高速上涨后的一种正常回落，而且是局部性的。2007年上半年，深圳曾经在5个月的时间内房价涨幅超过50%。广州和上海也呈现非理性上涨，这种上涨显然不能持久；但不能据此得出房地产正形成全面拐点的结论。

　　在这些地区，房价回落无疑是过于旺盛的房产投资和投机需求受到挤压的反应。以深圳为例，去年底以来的房价暴涨，很大程度上是以投机性炒作为主拉动的上涨，有消息称，深圳炒楼最疯狂的时候，二手房交易尚未过户，买卖合同已经倒卖了三四遍。因此，信贷调控政策从严后，引发了房价跳水。业内认为，这种房地产拐点呈现出明显的局部性特征，而在未来2到3年内，拐点不太可能出现全国性扩散。

　　21世纪不动产分析师认为，我国房地产行业的基本面，并未发生根本逆转。首先，在可以预见的两三年内，人民币仍将维持在上升通道；其次城市化进程和人口红利仍然会推动住房需求；最后，我国贫富差距正在不断拉大，房地产作为收益颇丰的财产性收入(专题)，仍将受到高收入人群的青睐。中国社会科学院的研究表明，人民币升值、城市化进程和人口红利对于我国房地产市场的支撑作用，至少可以延续到2010年。（记者林喆）

 

　　　资料图片：王石

　　今年以来，我国各大城市楼价经历了大幅上涨后，年底楼市出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。对此，万科董事会主席王石昨天在北京出席一个新闻发布会时表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”。与此观点相仿，在广州举行的一个地产高峰论坛上，与会者也预测，中国房价调整期最长将达15个月。

　　昨日（13日）,中英解决低收入人群住房问题比较研究新闻发布会在北京举行，来自中英双方的高校专家、政府官员及研究机构的100多人出席了发布会。会上，王石被记者问及“进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月来交易额下降18%，楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？”王石对此表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”

　　最近一段时间，有关广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象，引起了房地产业内外的广泛关注，并导致中国楼市会否出现拐点的争论高涨。

　　出现楼市拐点的因素已经具备

　　记者了解到，进入10月份以来，广州、深圳部分楼盘价格开始出现松动迹象，一些住宅新盘已采取低价开盘策略，每平方米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。

　　随着冬天来临，北京楼市的销售也似乎在步入寒冬，直接的表现就是成交量在急剧萎缩。

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，11月12日至11月18日，北京市共成交住宅期房2375套，成交面积26.92万平方米。与前一周相比，成交套数下降了11.8%，成交面积下降了16.2%。其中，11月14日成交量最低，仅为232套，与每年的传统淡季1、2月份水平相当。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分别为391套和404套。

　　中国楼市即将又在充满争议中走过了一年。伴随着宏观调控政策的不断收紧和社会公众的高度关注，楼市运行从年初的惯性上涨，到年中的房价“井喷”，再发展到目前买卖双方的“僵持”。临近年底，不断传来北京、深圳、广州、上海等一些中心城市房价下跌的消息，多年一路上扬的房价“拐点”似乎就在眼前。然而，这究竟是实景还是幻象？会不会再次出现僵局打破后的暴涨？

　　拐点之殇

　　表现：数据显示楼价下跌 购房者、中介和开发商不认同

　　购房者：我们没看到房价下跌

　　房地产市场已进入“拐点”的声音渐起。业内人士指出，所谓的拐点，意指房价由升转跌，依据是各主要城市的房价由空涨向量价齐跌转化。北京的楼市真的进入拐点了么？

　　中介机构：我们的数据被误读

　　链家地产副总经理金育松表示，楼市出现拐点或是调整应该是市场发展的一种必然，但这并不等同于房产价格的绝对量下跌，而是一种涨幅的趋缓。“目前二手房的连续高烧局面已让部分购房需求提前透支，需求减弱，再加上第二套房贷政策，故而导致高价房抛售。但这也只是暂时现象，我们仍然对北京楼市持乐观态度。”

　　开发商：未来几年房价仍在上升通道

　　仍有不少品牌开发商长期看好北京楼市，如北京华侨城、格林莱雅、华纺易城等房企相关负责人均向记者表示，北京房地产市场刚性需求缺口仍大，虽然不排除短期、局部的震荡，但随着市场的逐渐规范，未来几年房地产市场仍将处于上升通道。

　　学者：肯定拐点

　　随着国家宏观调控政策的不断出台，各城市楼盘有价无市现象愈演愈烈。广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象，能否因此表明楼市拐点已经来临？

　　国家发改委经济运行与发展研究室主任 王小广：中国楼市调整的拐点已越来越近

　　中国房地产市场已持续超过十年繁荣，这是全球任何国家从来没有过的。最近深圳房地产市场的调整，预示着房价增长放缓甚至房地产绝对价格回落的逆转已经开始，我不敢说全国所有地区的房价明年都会出现拐点，但房地产市场调整的拐点已经越来越近。

　　中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容(博客)：货币政策从紧对楼市影响巨大

　　随着存款准备金率上调、提高第二套住房首付比例等政策先后出台，消费房与投资房在信贷、税收方面将有很大区别，投资炒作房产相应将越来越少。

　　独立经济学家 谢国忠：中国房地产将在明后年进入谷底

　　中国是个新市场，市场刚起来的时候有钱人都买房，当有钱人都买了房子的时候，买方的收入曲线开始往下走。中国的房地产已经进入调整期了，从周期来看，上个谷底是1998年，这次可能在是2008年或2009年进入谷底。